LA MOROSIDAD HIPOTECARIA ES OBJETIVAMENTE BAJA EN ESPAÑ‘A, PERO EMPIEZA A ASOMAR

Que la especulación y el apalancamiento inmobiliarios en España alcanza niveles de burbuja es algo que el mercado conoce de sobra desde hace algún tiempo. Los agentes financieros y económicos saben, también, que el periodo de venta de un inmueble se viene alargando desde hace meses por el mayor peso de la oferta que el de la demanda en la coyuntura actual. Se observan ya, del mismo modo, precios a la baja en los intercambios, aunque el punto de partida sigue siendo excepcionalmente elevado e inversamente proporcional a lo que han caíт­do los tipos de interés en los últimos años, que ahíт­ reside el truco de la concesión de hipotecas por partes de las entidades bancarias y de crédito. Tiemblan las Bolsas del mundo por las sacudidas hipotecarias en Wall Street, que hace que la madre de todas las Bolsas no pueda levantar cabeza. Ahora todos se miran el ombligo, porque el seismo derivado de un apalancamiento excesivo puede generalizarse.

La Bolsa española ha subido a la cima de la colina en los últimos meses catapultada por los dispendios especulativos en el sector de la construcción e inmobiliario, excesos de antaño que pasan ahora factura y, además, lo hacen sin distingos, porque la gran crisis inmobiliaria que se ha ido cociendo en los últimos años tiene innumerables efectos colaterales, que abarcan a casi todo el espectro bursátil. Los bancos y cajas de ahorro son los grandes implicados en la maniobra, porque han concedido créditos hipotecarios estirando las garantíт­as y cantidades al máximo.  Conforme bajaron los tipos de interés asíт­ han subido los precios de la vivienda. O dicho de otra manera, la vivienda está cara porque los tipos de interés lanzaron niveles históricamente bajos. Ha sido un proceso a la inversa.

De eso trata la explosión actual en Estados Unidos. La burbuja inmobiliaria en la primera potencia económica del mundo creció y se desarrolló al compás de la manivela de la Reserva Federal, que llegó a situar los tipos de interés con rentabilidades negativas en términos reales. Desde hace dos años, la tendencia es la contraria y los tipos han desarrollado un movimiento al alza de manera inexorable. Lo mismo se advierte desde el ejercicio pasado en la zona euro. El cambio en la orientación de las políт­ticas monetarias estrangula a los más apalancados y provoca grandes desperfectos en los activos de mayor riesgo, como es el caso de las hipotecas de riesgo en Estados Unidos. Entidades que se han dedicado durante años a la concesión de este tipo de hipotecas han sido expulsadas, borradas del tablón de cotizaciones de Wall Street por estar en quiebra técnica.

En España, la morosidad hipotecaria es un término desconocido por arrojar cifras raquíт­ticas. La estadíт­stica recién salida del horno no es alarmante, pero tampoco satisface a los observadores. Aquíт­, la morosidad de los préstamos hipotecarios para adquirir viviendas subió al cierre de 2006 desde el 0,373% hasta el 0,410%, lo que supone sus máximos desde el año 2002. Los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sitúan el ratio de morosidad en las hipotecas muy cerca del 0,415% que se alcanzó al cierre
del año 2002. Pese a todo, la AHE destaca que este nivel sigue siendo objetivamente muy bajo.

Dice la AHE que la continua subida del euribor ha propiciado el repunte de la morosidad en los últimos meses del pasado ejercicio, y que detrás de esta tendencia, además del aumento de los tipos de interés en el mercado, aparece el cada vez más importante volumen de préstamos personales que se reunifica a través de la garantíт­a hipotecaria. El ratio de dudosidad hipotecaria subió en 2006 desde el 0,352% hasta el 0,413% en las cajas de ahorros, por encima del registrado por los bancos, del 0,330%, ligeramente por debajo del 0,331% de cierres de 2005.